2018-04-10 今日頭條

20180410訊：房地產真的到拐點了嗎？

近期，在一線城市政策限制依然較緊的情況下，二三線地產行業出現了一些分化和矛盾。二線城市，限購政策和人才吸引政策并行。全國來看，房地產庫存持續下降，從統計局公布的2月份70大城市房屋價格上看，今年地產價格并未出現大幅度上升，總體趨穩。人口流動和棚改依然對二三線城市房地產產生巨大影響。對此，我們分析如下。

房地產市場出現的分化

兩會過后房地產調控政策密集出臺。兩會明確今年房地產調控政策后，包括大連、安徽阜陽、昆明、杭州海南、成都、南京等城市發布了樓市調控新政策。包括差別化購房措施和實行差別化信貸政策等。新樓盤采取搖號的城市也在增多，繼2017年上海、南京、長沙、成都四個城市出臺了購房搖號政策后。3月30日和4月4日西安和杭州也出臺了搖號購房政策。成都則在31日調整搖號政策，向首次購房者傾斜，保障剛需者的購房需求。人才吸引政策仍在持續。我們之前的報告曾提到2017年以來，西安、成都、南京和武漢等二線城市相繼出臺人才吸引政策，包括落戶便利、住房補貼等，對房地產市場形成了一定的支撐。但看似矛盾的是西安、成都和南京等城市在人才吸引政策的同時，兩會后發布或者加強了房地產調控措施。

地產庫存持續減少，高頻數據顯示成交略有下降。房地產去庫存政策實施后，地產庫存持續減少。但從2017年3月開始，房地產庫存下降幅度加快，進入2018年后降幅所有減少，但庫存保持在低位。統計局公布的房地產價格情況來看，庫存的減少并未帶動價格大幅上漲。而從30大中城市商品房成交面積看，成交量較去年同期有所下降，與春節后市場對比也出現回落，房地產市場有所降溫。有分析由此判斷2018年我國房地產拐點已至，房屋價格和投資都將下降。

 

 

消費屬性支撐地產價格，二線城市房價難跌

近期地產庫存明顯下降而價格未明顯上升，有觀點認為是因為房地產的投資品屬性，售出的房屋并未完全消耗掉，所以房屋的“實際庫存”并未降低，庫存下降難以阻止地產降溫，且對比美國次貸危機，庫存降低發生在房地產泡沫破裂前，從而得出今年地產將進一步降溫的結論。但是，我們認為我國與美國次貸危機前至少存在兩點差別，顯示我國地產的消費屬性并不弱，投資屬性得到有效遏制。一是美國次貸危機前沒有地產限購措施，次級貸款、資產證券化創新和高杠桿，導致地產投資收益放大，房地產的投資屬性較強。當前我國購房不但有戶籍、社保繳費年限的限制，貨幣政策也并未寬松，房貸貸款利率上浮，房地產漲幅回落，短期投資“炒房”動機已經得到有效遏制。二是我國與美國發展階段不同，城市化進程仍在進行，除了農村人口入城，還有三四線城市向二線城市流動。同時，在人才吸引的政策下，二線城市依然在吸引人才的流入在我們之前的文章中提到，人才吸引政策導致西安落戶人才的迅速增加，也促進了地產銷售的增長。顯然，即使存在部分投資屬性，也是以人口的持續流入和地產需求為基礎。

另外，房地產價格的平穩并非因為需求的下降，供給依然影響價格。二線房地產的價格平穩來自于限售、政府對高價樓盤的預售定價設置紅線和搖號政策，而搖號本身來自于新樓盤申購人數的多于可售住宅。在此輪搖號政策前，由于政府對新售樓盤限價，多地出現了要求購房者全款支付、收取其他費用的行為。地產庫存下降，新建住宅供不應求，顯然與需求下降導致房價企穩相悖。二線城市近年將持續保持對青年人口的吸引力，支撐地產需求。目前來看，薪金收入水平和城市基礎設施，一二線城市都高于三、四線城市，在一線城市嚴控人口和二線城市戶籍放松的情況下，二線城市將保持對大學生等青年人口的吸引力。

棚改因素將支撐三線城市地產市場，城市化拐點未至

棚改貨幣貨幣化程度或更高，對樓市構成支持。政府工作報告指出，2018年啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套，據住房和城鄉建設部，數量目標較去年目標600萬套和實際完成609萬套有小幅下降，但對棚改的資金供給將得到充分保障。“寬財政”不變，加之結構性去杠桿并未限制對地方政府合理融資需求的供給。PSL前三個月投放呈現加量，去年1-3月累計投放1632億元，而今年同期累計投放3632億元，為去年的兩倍。加之近期推出的“棚改”專項債，和兩會披露的專項債預計1.35萬億元，比去年增加5500億元，為地方政府棚改資金更加充足。近日，西安、四川自貢等各城市近期也召開棚改推進會，透露出用棚改帶動基礎設施建設，改善城市規劃的意圖。從而今年棚改或迎來“量跌價升”，棚改貨幣化程度可能更高，對房價形成支撐。

 

 

城鎮化仍將對三、四線城市房地產市場形成重要支撐。國家統計局數據顯示，2017年末，我國城鎮常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人；城鎮人口占總人口比重（城鎮化率）為58.52％，比上年末提高1.17個百分點。從總量看，發達國家的城鎮化率在80%左右，我國仍有很大差距，仍處于快速城鎮化階段，一般只有城鎮化率達到70%后，城鎮化率才有明顯的減緩。政府工作報告指出，2018年要達到再進城落戶1300萬人，同時加快農業轉移人口市民化。此外，根據威廉姆森(J．G．Williamson)倒U型理論，隨著經濟增長和收入水平的提高，區域間不平等程度大體上呈現先擴大后縮小的倒“U”型變化，城鎮化也成類似效應。城鎮化過程會導致城鄉收入差距先增大再縮小。而從人均可支配收入看，我國城鎮人均可支配收入和農村居民的差距仍在拉大。顯然還處在城鎮化的上升階段，未到拐點，城鎮化會繼續進行。

 

 

另外，從歷史數據看，我國常住人口和戶籍人口差額一直在增大，常住人口中非戶籍人口例如學生和進城務工人員，從常住人口看我國的城鎮化率或有一定的高估。而非戶籍城鎮人口往往沒有自有住房，也形成一定的購房需求。新出生人口的減少對房地產的影響是長期的，短期影響較小。另外，三線城市由于生活成本和傳統文化等因素影響，婚育年齡可能小于二三線城市，生育率或將大于一線城市，即使人口的增長率小于二線城市，對地產的需求仍然有基礎。

 

 

 

2018年地產投資或仍將有小幅上升，支撐實體需求。結合上文的分析，在二三線消費性需求仍然旺盛支撐房價，且庫存保持低位的情況下，房企有增加投資補庫存的動機。且2018年房地產稅大概率不會全面落地的，非標融資受到擠壓，地方政府出讓土地獲得財政收入的動機仍然存在。政府工作報告提出支持居民自住購房需求，預計住宅用地將得到支持。另外，房地長調控的長效機制是要建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度。2018年或將是長效機制各項措施全面落地的一年，長租房、共有產權房等各類保障性的建設加量有望帶動地產投資。地產投資的上升將對債市產生一定壓力。